지역주택조합(이하 지주택) 아파트가 입주 시기를 맞이할 때쯤, 현장 주변에서는 숨겨진 부동산 리스크로 인한 피해가 속출하고 있다. 특히 준공 이후 이뤄지는 이른바 '복등기(중간생략등기 유사 거래)'와 관련된 위험성이 도마 위에 올랐다. 전문가들은 제도를 잘 모르는 실수요자들이 대형 금융 사고에 노출될 수 있다며 각별한 주의를 요구하고 있다.
◆ 은행권 "복등기 조건 대출 불가"… 막히는 자금줄
과거 일부 현장에서는 조합원 명의로 소유권 보존등기를 마침과 동시에 매수인에게 명의를 넘기는 형태의 거래가 성행했다.(매수인의 대출금으로 최종등기가능) 그러나 금융당국과 시공사, 시중은행들이 리스크관리와 불법 전매 방지를 강화하면서, 현재는 사실상 복등기 조건의 주택담보대출 취급이 전면 금지된 상태로 보인다.
은행은 원칙적으로 원조합원(명의자) 앞으로 깨끗하게 보존·이전등기가 완료된 후에야 새로운 매수자나 소유자에게 정상적인 대출을 내어준다. 이 과정을 건너뛰거나 변칙적으로 처리하려는 거래는 금융권에서 거부당하기 일쑤다.
◆ "내 명의로 등기 못 할 수도"… 매수자가 떠안는 치명적 위험
문제는 이 같은 변화를 모른 채 입주장에 뛰어든 매수자들이다.
일부 현장의 일부 공인중개사들은 원조합원(명의자)의 대출 가능 여부를 면밀히 따지지 않은 채, 새로운 매수자에게 "일단 잔금을 치르며 등기를 진행하자"며 안일한 거래를 유도하고 있다.
여기서 엄청난 재앙이 발생할 수 있다.
원조합원 명의자의 DSR(총부채원리금상환비율) 규제나 신용 문제, 기대출 과다 등으로 인해 은행 대출이 거절되는 경우가 허다하다. 이 경우 새로운 매수자는 그동안 납입했던 계약금과 중도금 등 막대한 지원금을 고스란히 날릴 위기에 처하게 된다.
대출이 막힌 원조합원이 잔금을 치르지 못하면, 매수자 역시 계약을 해지당하거나 추가로 수억 원에 달하는 현장을 메울 현금을 자납해야 하는 진퇴양난에 빠진다. 사실상 '내 앞으로 안전하게 등기가 날 수 있을지'조차 알 수 없는 극도로 불안정한 거래 구조인 셈이다.
◆ 지주택사업장 "철저한 옥석 가리기가 답"… 안전한 사업장은 따로 있다
물론 모든 지주택 사업장이 이 같은 위험을 안고 있는 것은 아니다. 투명한 조합 운영과 탄탄한 자금 조달 능력을 갖추어 입주 절차를 마찰 없이 매끄럽게 밟아나가는 모범적이고 안전한 사업장들도 분명 존재한다.
지주택 사업의 특성상 입주 시기가 임박하면 조합 측에서 명의 변경을 원천적으로 차단하거나 제한하는 경우가 많다. 설령 분양권 상태에서 극적으로 명의 변경이 이뤄지더라도 청산 절차가 끝날 때까지 추가 분담금이 발생할 수 있어 주의가 필요하다.
부동산 전문가들은 "지주택은 일반 분양 아파트와 달라서 사업장의 안전성과 조합의 재정 상태를 철저히 검증해야 한다"며, "입주 시점의 복등기나 무리한 전매 거래는 사재를 탕진하는 지름길이 될 수 있으므로, 감당하기 어려운 위험을 안기보다는 투명하게 검증된 안전한 사업장 위주로 내 집 마련 전략을 재점검해야 한다"고 경고했다.